住宅ローンをお得に返済するための借り方や選び方を紹介しています。

住宅ローンを上手に返済するコツと方法

金利タイプから見る賢い返済計画

住宅ローン金利には大まかに分けると、固定金利型と変動金利型があります。

ウイスキーの仕込みの期間よりも長い期間をかけて返済していく住宅ローンにあって、固定型と変動型のどちらが契約者にとって有利になるのでしょうか。

このテーマは住宅ローン契約者にとっては永遠のテーマであるようにみえますが、実はその時世や経済環境によって答えは変わってくるのです。

まず今の時代新規で住宅ローンを組む場合の金利水準は非常に低金利であり、また金融機関同士の金利引き下げ合戦も熾烈を極めています。

こういう状況になるとこれから住宅ローンを組もうとしている側からしてみれば、非常に有利な住宅ローン契約環境であるといえます。

つまり固定金利が良いのか変動金利が良いのかという悩みを持つ必要なく、即答で固定が有利と断言できます。

なぜなら今、住宅販売業界は一見活況を呈して居るように見えても、実際は他の金融機関同士との金利競争が長期化しています。

血のにじむような努力をして新規顧客を獲得しても、他銀行が金利の低い住宅ローンプランを出せば簡単に乗り換えられてしまいます。

そのため家は売れるがとにかく金利競争が激化しており、それこそ貸付利率1%台で貸付する金融機関は山のようにあります。

そういった点で、現在の経済環境と金利動向から見てもこれ以上ないくらいの超低金利の固定金利が断然有利です。

それに固定金利が底値付近で推移している以上は下手に変動金利にしてしまうと今は大損するでしょう。

 

今の住宅ローン金利は消耗戦状態

昨今の住宅販売市場を見ていると、住宅ローンを取り扱っている銀行は大変な時代を迎え得ているなという実感はあります。

なぜなら都銀や地銀も含め全国的に住宅ローンの金利引き下げ合戦が止まっていないのです。

ではどうしてここまで徹底した金利引き下げ合戦を行うのかといえば、
・根本的に金融機関の数が多い
・家を買う人が少ない
ということが挙げられます。


ilm18_aa04029-s.jpg確かに住宅販売市場は活況を呈していますが、住宅販売で活況を呈している多くが投資用物件の世界に限られ、しかもその多くが外国人が購入していきます。

しかもその外国人も日本で住宅ローンを組むことが出来ませんので、なんとマンション1棟を現金で即買いしていくのです。

取引が活況な投資用物件に対して、居住用物件は少子高齢化もあってなかなか売れていないのです。

従って各銀行とも金利を下げて顧客獲得に苦心しています。

しかしいいくら低金利とは言え、金利が1%を切ると銀行は原価割れしてしまいます。
住宅ローン金利が1%を切ることはありませんが、その代わり他の付帯サービスを充実させたり、または自治体と提携したり民間企業同士で提携して金利優遇を行っているのです。

つまりもうこれ以上金利が下げられない限界まで住宅ローン金利は下がっており、これ以上下げると銀行がつぶれてしまうギリギリまで来ている事がわかります。

恐らくこの状況は長くは続きません。

近々淘汰される金融機関も出てくるでしょう。

それまでは今の低金利は続きますが、それ以降の住宅ローン金利は上昇に転じるはずです。

最新の住宅ローン金利はコチラから>>住宅ローン借り換え比較.biz
 

金利優遇を使いまくった返済計画

現在の住宅ローン市場の金利水準は銀行にとっての危険水域でもある、1%台に突入しようとしています。

住宅ローン金利が1%台に突入すると、金融機関は採算ラインを割り込みますので、原則的に住宅ローンの取り扱いそのものを止めてしまいます。

しかし多くの金融機関が低金利に金利優遇を付帯させ、実質0.8%くらいの貸し出し金利で貸付している金融機関もあります。

今の時代の住宅ローン事情がどれだけ買い手市場になっているのかが大変良く分かると思いますが、1%台の固定金利で自治体の子育て支援策や、自治体の住宅ローン一部負担政策などの影響で実質的な自己負担額が1%を切ることも珍しくありません。


仮に3000万円の物件を買ったとして、固定金利が1.5%だったとします。

3000万の1.5%は45万円ですが、そこから自治体の子育て支援策として金利優遇が0.2%優遇されただけでも1.3%にまで金利は低下します。

また自治体の債務一部負担で仮に家の代金の20%を自治体が負担してくれたとしたら、事実上2400万円の物件になります。

もっと言うと2割引きの家を史上最低金利からさらに0.2%割り引いた住宅ローン金利で貸付してくれるのです。

そう考えると非常にお値打ちな買い物ですし、またより低い金利で貸付している銀行に乗り換える事もできます。

このように完全買い手市場の現行の住宅ローン市場もそう長くは続きません。

現在の経済環境がたまたま低金利につながったというだけであり、時がたてばやがて金利は徐々に上昇局面に代わっていきます。

もし住宅ローンの借換えを検討しているのであれば今がチャンスですし、これを逃すともう借換えのチャンスが訪れないかもしれません。

 

住宅ローン繰り上げ返済を活用

062598_2.gif長い時間をかけて返済し続ける住宅ローンの裏の手とも言うべき手法が繰り上げ返済です。

この繰り上げ返済は一般的に長い時間をかけて返済し続ける住宅ローンの負担を大きく軽減させる効果があると言われています。

一つ例にとってみると約3千万円の家を金利2%で元利均等固定で買った場合、そして35年ローンを組んだとして返済し始めて24か月後に仮にまとまった資金が出来たからと100万円をドンと返済した場合、返済期間は約1年8か月程短くする事ができます。

これが60か月後に100万円を返済しようとすると1年7か月返済期間が短くなるのです。

ところが35年住宅ローンの30年目に100万円の繰り上げ返済をしたとしても、そもそも残されている返済期間がわずか5年しかない為、短縮できる期間は10か月しかないため繰り上げ返済としての高い効果はあまり期待できません。

つまり住宅ローン契約者が繰り上げ返済の恩恵を最大限に受けるのであれば、できるだけ債務残高が多い住宅ローンの契約10年目くらいまでが良く、それを超えると徐々に繰り上げ返済のメリットは薄まっていきます。

従って住宅ローンを早くに完済しようと考えているのであれば若いうちからしっかりと貯蓄に励み、目標額に達したらまとまった資金で繰り上げ返済をする、またはもらったボーナスを貯蓄に回さずに、繰り上げ返済に回すのも方法でしょう。

いずれにせよ、住宅ローンを組んでまだ間もないうちは積極的に繰り上げ返済を行い、大口の資金を返済に回すことが賢明です。

 

自己資金は使えるだけ使う

住宅ローンの繰り上げ返済に付随する部分になるのですが、住宅ローンは大口資金をドカンと返済した者勝ちのようなところがあります。

確かに毎月の均等返済が基本ではありますが、早くに完済できる人なのか、予定期間通りに返済する人なのかの違いは自己資金の量と、繰り上げ返済できるだけの資金を持っているかどうかにかかっています。


例えば3千万円の物件を購入するに当たり、年利2%で元利固定均等35年ローンで組んだ場合月々の返済額は72857円となります。

ここで自己資金600万円を一括返済に充て、債務額2400万円になった場合で考えると、月々の返済額は58205円にまで圧縮されます。

自己資金なしで住宅ローンを組むと72857円に対して、自己資金を用意できれば58205円まで圧縮できる訳です。

だから、非常に効果的に返済をしていく事が出来ますし、繰り上げ返済を続けていけば期間が短くなったりします。

また月々の返済金額が大幅に軽減される可能性があるのです。


その為にはまず、住宅ローン用に自己資金をしっかりと担保しておく必要があります。

そしてその担保された自己資金は住宅ローンを組む際に費用として計上します。

この時点で住宅ローン債務は軽減されますので、何の自己資金のない人とは違いが明確に生まれます。

住宅ローンはとても奥が深く、繰り上げ返済の多用や利息軽減措置を賢く使うことで、巨額の住宅ローン債務を圧縮できますから、こういった制度は積極的に使っていきたいものです。